“我花200多万买的房石川澪 白虎，装修时一会儿冒出一个抓有20年租约的生分东谈主。”近日，成齐市民李先生向红星新闻爆料，他通过房产中介“到家了”购买的二手房，遭受“一房两绑”困局——前业主在房屋过户前竟神秘签订超长租约，中介公司被指未尽审查义务。

对于查询房屋租出备案是否为卖房的“必选项”，中介从业者对此说法不一。讼师示意，前业主遁藏要紧事实，组成压根违约；中介未落实租出备案查询，存在昭着误差，本心担买方耗损及合理维权支拨。

“我花200多万买的房，装修时一会儿冒出一个抓有20年租约的生分东谈主。”近日，成齐市民李先生向红星新闻爆料，他通过房产中介“到家了”购买的二手房，遭受“一房两绑”困局——前业主在房屋过户前竟神秘签订超长租约，中介公司被指未尽审查义务。

对于查询房屋租出备案是否为卖房的“必选项”，中介从业者对此说法不一。讼师示意，前业主遁藏要紧事实，组成压根违约；中介未落实租出备案查询，存在昭着误差，本心担买方耗损及合理维权支拨。

▲李先生购买的住房所属小区

首付30万买的150平米净水房 竟有租约在前

旧年4月，李先生在中介公司“到家了”的责任主谈主员一又友圈，看到了一个二手房源：龙泉驿区卧龙谷玖号小区一套标价200多万的净水房。他说，其时中介承诺首付10万即可购房，还强调是“无纠纷净房”，由于他此前热心该楼盘已久，在支付30万首付后便按揭买下150多平的房屋。

本年3月18日，高洁李先生准备装修时，一位素昧平生的东谈主抓经备案的租出公约现身，并称早在2023年就已租下此房，租约长达20年。

红星新闻记者看到，这份签订于2023年7月25日的公约露出，租约至2043年7月25日，整整20年，租客为吕某某。李先生和夫人蒙了，这是他们准备生小孩而买的房，在装修的节骨眼上竟然出现这种事，他清醒“营业不破租出”，因此装修也暂时遗弃。

不外，李先生细看租出公约才发现，150多平方米的房屋每月房钱仅1200元，20年房钱共28.8万元。且租约签订近两年，对方一直未入住，“宽泛东谈主谁会租净水房？”李先生回念念起通盘交游过程中，示意前业主仅在过户时出头过一次，而后便失联。

过户后，房屋内还疾苦出现十多包行李，他以为我方可能遭受骗局，便赶忙找到中介公司。

▲李先生找到“到家了”

中介：前业主特意遁藏租约 租客：对方抵债

“到家了”核实证据了李先生购买的房屋有租约一事，但前业主已无法考虑。

3月21日，“到家了”武侯区持重东谈主王先生告诉红星新闻记者，他们通盘经过齐是正规的，在签公约期也作念了产调，“屋子的权属齐是宽泛状态。”他说，其时他们曾让前业主查询租出备案，“但她不查，说莫得租约。”并在购房公约“无租出”处划了勾。

▲房屋营业公约中，前业主在“无租出”处打勾

王先生以为，他们的购房公约照旧相配完善，屋子照旧宽泛过户到李先生名下，“咱们把该作念的齐作念了。屋子天然有租出备案，关联词被前业主特意遁藏。”

他以为，李先生和他们齐是被前业主特意遁藏的对象，“这亦然公司开发十多年来，第一次遇到，如若李先生以为中介公司有背负，不错告状。”现时他们也在考虑前业主。

李先生告诉记者，中介公司并未提供相应左证诠释他们曾进行过商议、核实，唯有房屋营业公约中“划勾”的一项。

他说，查询租出备案相配简短，只需在线上APP中输入信息由原房东诱骗即可。我方花了两万多元的中介费，就因为中介这么一个签订，将风险振荡到买方，“划勾”的公约并不成抛清中介的背负。

▲李先生与中介的对话

记者考虑上租客吕先生，他告诉记者，他和前业方针某是一又友，但因为对方欠了他“几十上百万”，在银行也有欠款，张某把屋子租给他是抵债的。

3月21日，记者随从李先生一家去大面派出所报警。警方示意，这属于民事纠纷，冷落通过诉讼的渠谈处罚，现场民警也屡次拨打张某电话，处于无东谈主接听状态。

中介是否尽到查询义务?

讼师：前业主压根违约，中介可能未尽职

红星新闻记者了解到，查询房屋租出登记备案，除了不错线下查询外，备案到手的个东谈主还可登录“天府市民云”APP、成齐住房租出交游办事平台检察备案凭证。

记者照应成齐多个不临幸地产中介公司的职工，对于租出登记备案是否为卖房时中介的必查项，专家对此说法不一，但均提到，对房屋进行详备产调，摈弃可能存在的风险，是卖房的前提。产调就包括房屋是否有查封、典质、缔造居住权，是否触及收受赠与等。

有中介提到，为了驻扎相似的坏心租约，导致业主买房后无法入住，他们除了会进行线上查询外，还会线下去房管局查询。本案中，既然现时已过户，租客不错找前业主根究背负。

另一位中介东谈主员则提到，租出备案并非必查项，因为在产调的房屋信息选录上就有该房屋是否缔造有居住权，他们也会在房屋营业公约中对是否有租约进行商定。若原房东失实承诺，属于压根违约，不错条目毁灭公约，或让其承担公约价20%的补偿。但她也提到，虽不是必查项，但若房屋存在被出租的隐患，中介公司又未尽到败露义务，存在一定签订。

▲李先生查到，我方新买的房屋名下的确有房屋租出登记备案凭证

对于本案，北京泽亨讼师事务所胡磊讼师以为，该案件存在多重法律关系。在房屋营业公约关系中，根据《民法典》律例，前业主对房屋负有时弊担保义务，交游时需向买家照实陈说房屋权益景色。其次是租出公约关系，前业主与租客签订的20年租约若已备案，可适用“营业不破租出”原则，前提是交游正当、灵验；临了是中介办事公约关系，中介公司应当对交游完成必要审查，如若莫得履职尽职，则可能组成办事公约违约。

此外，胡磊讼师以为，租客吕某某以远低于同地段阛阓价签订租约，却在近两年内从未推行入住，该“以租抵债”的活动，可能违背《民法典》第154条对于坏心串连损伤他东谈主权益的律例。

胡磊讼师示意，李先生不错通过法律阶梯方针该租出公约无效。若概况诠释前业主与租客坏心串连，那么该租约自始就不具备法律效率。其次，前业主遁藏要紧事实的活动组成了压根违约，李先生有权条目撤废公约、补偿耗损。

胡磊讼师还以为，前业主在交游前特意遁藏房屋存在租约的事实，交游后清除不参与交游的过后处置，从这些客不雅活动上，已具有违章占有的特意。

四川一上讼师事务所合资东谈主林小明讼师示意，若租出公约真正、客不雅、刚正，顺应“营业不破租出”，那么租客不错依公约要务已矣本人权益。反之，若存在坏心串连损伤购房者利益等情形，则不错根据《民法典》律例，苦求法院或仲裁机构赐与毁灭租出公约。

他指示，无论是中介如故购房者，齐应全面、合理地审查房屋景色，查询相应登记以及实地进修，作念好公约商定，尽量幸免后续纷争。

一位不肯具名的房产协会相干东谈主士也提到，中介公司顶住房屋信息进行核实，并将不利影响陈说业主，若该房屋的确进行了备案，但中介未落实，存在一定时弊。

记者了解到，现时成齐市房地产经纪协会已考虑“到家了”总部核实具体情况，适度记者发稿前，前业方针某的电话依旧无东谈主接听。

一位不肯具名的房产协会相干东谈主士也提到，中介公司顶住房屋信息进行核实，并将不利影响陈说业主，若该房屋的确进行了备案，但中介未落实，存在一定时弊。

记者了解到，现时成齐市房地产经纪协会已考虑“到家了”总部核实具体情况，适度记者发稿前，前业方针某的电话依旧无东谈主接听。

红星新闻记者 章玲 影相报谈

裁剪 于曼歌石川澪 白虎