（原标题：专访华夏地产施永青：三四线楼市消化周期激情与放荡，未必需要十年）

在房地产行业遇到深度颐养的配景下，如安在存量消化与阛阓重构之间，寻找到一条既正经又能延续发展的说念路，这是一个相当伏击的问题。

施永青，这位被称为“地产教父”的华夏地产首创东说念主，在近四十年的从业生涯中，也演出着房地产界资深不雅察者的扮装。创办了免费报纸AM730的施永青乐于对外发声，一直以坦率求实的不雅点著称。早在十多年前的博鳌论坛，施永青便教导咱们警惕“三种过度”（过度营建、过度假贷、过度乐不雅）的潜在风险。

在这次《经济不雅察报》对施永青的专访中，他再次坦言，中国三四线城市楼市积蓄的库存问题，“或需十年本领都备化解”。

“房地产是一种向香港整体中产阶层征收的税收，雅雀无声中‘自动献身’。”作为行业首级，施永青从头注视了以往“靠地产拉动经济增长”的惯性念念维。他认为，过往香港房地产业的过度茂密，主要源自低息环境下无数投资资金的涌入，尤其曲直住宅物业的泡沫化严重；内地房地产业的住宅板块也积蓄了无数空置。

“如果你真有身手，应该把钱用在生意上，而不是买店铺、写字楼。”施永青对峙房地产实质上只可“搭经济发展的顺风车”，将房产作为经济能源的作念法风险极高。施永青说，华夏地产从未热衷于“自买门店”。

几十年来，这位“地产教父”对社会宏不雅层面的最新变化保持着良好关注，从大数据、指数到AI（东说念主工智能）。房地产行业内当先的指数，“华夏城市指数”由他一手推动；基于华夏在香港的高市占率而累积的大范围数据，他也在积极诱导专属华夏的AI系统。这是因为施永青认为，一家企业在社会中的扮装和得手进程，取决于外部环境，而非里面设定的广泛愿景。

在施永青的企业玄学里，稳健外部环境的“平凡而治”早已成为华夏地产的显著标签。面对曾经多达六万名职工和数千家分店的纷乱体系，他更倾向于以社会环境决定行业形态的“平凡”理念，主张予以下层职工高度自主与饱和多元的发展空间——只消能知足顾主需求、灵验撮合买卖，便能在天然竞争中生计。他认为这有别于链家、贝壳的“有为”模式，后者通过强力的进程管控、高表率培训迅速壮大，但同期也可能濒临高成本和种种性消失的风险。施永青描摹，这就像生物演化：“天然界是多元的，房地产经纪也应该多元化……某种单一模式可能一时得手，但环境一变就可能大范围出局，就像恐龙那样。”

但施永青也承认，往日与链家、贝壳狭路再会时，华夏是“击败仗”了。

谈到如今的楼市复苏，施永青认为的确周转存量，如故得靠城市经济的发展，寰球收入上升，来产生的确的“居住需求”。

施永青看好“三级阛阓”（指三线城市阛阓）活跃度的优先还原，他也坦率承认，这主若是链家、贝壳的寰宇，“这些平台的上风咱们是相识到的”——“咱们在接头之中，也有进行合营的意愿”。

以下是《经济不雅察报》和施永青的对话，经过裁剪整理。

“三四线楼市消化，未必需要十年”

《经济不雅察报》：作为资历过多个楼市周期的业界前辈，你在2024年领受采访时曾认为，咫尺楼市的颐养可能长达八年，建议遴荐渐进款式以幸免剧烈冲击。求教你当今对这个判断有莫得修正？

施永青：香港楼市此前颐养时候较长的一次是从1997年延续到SARS时期，大要六年。这一次的颐养始于2022年，主要原因是好意思国加息。这次受冲击最大的曲直住宅楼宇，包括写字楼、商铺，以及部单干业单元。它们与住宅的离别在于：住宅大多由“用家”（自住者）购买，也便是说，买屋子的东说念主一般我方使用；可写字楼、商铺则不同，用写字楼的东说念主频频不会买写字楼。

华夏开这样多的门店，一个门店都不是我方买的。如果我方买店面，需要参加无数资金，这会影响平常策动。作念生意的东说念主应当对我方的策动才略有信心，通过处治、运营来“增值（add value）”；但买店铺、买写字楼仅仅相对静态的投资，莫得任何处治或策动的参加，只可等它增值。如果不增值，还会濒临折旧。

是以，如果你真有身手，天然是把钱用在生意上，而不是买店铺、买写字楼——那只可阐明你策动才略一般，仅仅在“搭顺风车”。买屋子便是搭社会的顺风车，因为随着通盘社会GDP增长、包袱才略提高，房价天然会随着高涨。屋子自己不是基础性的经济能源，唯有经济好了，房价才会上升。如果把屋子的高涨看成经济能源，就容易出现危急。因此，靠房地产来拉动经济，风险其实相当高。

《经济不雅察报》：华夏我方的门店，也倾向于租用多过购买？

施永青：咱们（华夏）就莫得买好多店铺。交易或非住宅房产的“用家”和投资者是两群东说念主。住宅房产的用家频频平直购买屋子，主要看我方的包袱才略，因此过度投资的契机较小，除非社会的投契氛围过于浓厚（内地之前就存在这样的情况）。

关联词，写字楼和店铺势必是由投资因素推动的。投资者预期阛阓会好，需求上升，房钱高涨，就会去买屋子。他们我方不使用，而是把屋子租借去，当起业主。好意思国曾出现过一段时候，利率降到0到0.05%操纵，这时任何屋子都值得投资的——利息极低，房租不仅能隐蔽利息，还能留住一些收益，于是无数资金涌入非住宅房产。是否也有资金流进住宅屋子？天然也有，但香港政府有“辣招”（很是税费）——外来东说念主士购房收30%的税，用公司口头购买也收30%，即使有香港身份，买第二套屋子也要加收15%，短期转让还可能再收15%，令炒房的成本终点高。是以香港的住宅并莫得形成严重的投契炒作。

因此，现时的阛阓情况，其实分为两面：住宅屋子并未受到太多投契影响；相背，工商铺（非住宅）则因低息及无数投资资金涌入而资历过大幅高涨。当今问题汇聚在交易楼宇——它们的房钱频频曾经不及以支付利息了。

往日涌进交易楼宇阛阓过度投资的买家好多，他们如今包袱不起了。往日他们收到的房钱尚且能隐蔽利息，还能剩一些；但他们当今还濒临着银行催款，房价下降，需要补差价的毒手情况。这样一来，香港的交易楼宇，便进入了新的生僻期。

《经济不雅察报》：中国内地和中国香港的情况有所不同，但咫尺中国内地也正资历房地产的低潮，你认为可能延续多久？

施永青：中国内地因为之前资金阑珊出息，连住宅都出现了过度诱导、过度投资的情况。买屋子的东说念主并不都是使用者。

国度不是残酷“房住不炒”吗？要想的确作念到“房住不炒”，可能得在批地那一步就落实这个主见。比如，批些许地，就该看有些许东说念主的确需要住，而不是看有莫得买家来决定批地。当今官方统计的库存，包括了诱导商手里的屋子，还有那些小投资者持有的。我认为，既然主张“房住不炒”，就得看有些许屋子的确住了东说念主，草榴社区而不是只看还有些许屋子没卖出去。当今这种统计款式只算了诱导商库存，莫得算二手阛阓的库存，而二手阛阓相同存在没东说念主住的房源，那些投资也变成了奢华。这些年来，正因为一直有东说念主买，处所才抵制批地、络续发展，最终酿成了无数奢华。我在十多年前于博鳌论坛上就曾经指出过这个风险。

往日三四年间，北上广深等一线城市的楼市一直处于颐养阶段。到五年操纵的时候，未必就足以消化掉此前积压的无数库存，届时阛阓空置率大幅裁汰，才有可能迎来新一轮复苏，这自己也合乎房地产周期的划定。相较之下，三四线城市楼市的消化周期更长，未必需要十年操纵本领出清现存库存，此前参加的成本也难以快速回笼。唯有比及实体经济转好、东说念主口与东说念主才延续流入，三四线城市的处所政府才具备再次参加房地产的才略。

数据、AI和高下贱

《经济不雅察报》：华夏地产编制的“华夏城市指数”等数据方针，是业界紧要风向标。为何华夏能率先在行业中参加数字化？

施永青：咱们作念这一排，其实要知说念我方在社会中起什么功能。社会对咱们的主要要求是促成往复；但是在促成往复的过程中，就会产生价钱信息。价钱是阛阓机制运作的基础，莫得价钱信息，阛阓经济就没法阐扬作用。是以我认为，如果咱们要在这个行业作念得好，就必须在价钱信息方面为社会、为阛阓提供饱和的资讯。这既能体现咱们的存在价值，也能诱骗花费者使用咱们的做事，合计咱们有用。

我有两个接头：一，房地产这个产物自己阑珊“都一性”。每个单元都不同，各自的位置、朝向、景不雅都不一样，莫得表率的中心阛阓，也莫得协调的价钱，是以会出现高荆棘低的成交。华夏城市指数编制之前，华夏会把社会上的所有成交价都公布出来。往日这些数字都在中介手里，客户没法我方了解，只可听中介说，“这个价钱可以了，你楼上阿谁单元也只卖这样多，你能买到这个价钱就很好了，马上签约吧。”但咱们把这些成交价放到网上，通盘片区、通盘屋苑所有成交的高荆棘低的价钱都可以查到。等于是给花费者一件自我保护的火器。

第二，由于每个单元不同，有时统计某个成交价，可能并不是阛阓自己涨了或跌了，而是成交单元的质素不一样。比如上周成交的是朝向一般的单元，价钱偏低；本周成交的单元是高层海景，价钱偏高——这样看起来好像是阛阓上升了，但其实是单元质素要求不同。因此，时候各别和房源各别需要差异。好多东说念主想了解阛阓景况，主若是想知说念价钱趋势。价钱的趋势仅凭个别的单元，是反应不出来的。是以咱们就假想了一个可以反应阛阓价钱变化的统计方法，叫“华夏城市指数”。

这个指数一运行咱们是和香港城市大学（下称“城大”）合营的。其时我看到城大有位叫曾渊沧的栽培，在社会上发表一些评述，不雅点跟我不太一致。我请他吃饭，说当今社会上莫得一个比拟科学的房价指数，好多东说念主只会问中介：“这个月升了些许？13%吗？”其实都是凭嗅觉。我合计应该有一套数据统计，是以就和他一都假想了这套指数。

咱们的作念法有点像恒生指数选要素股那样，先挑出二手阛阓成交较多的“要素屋苑”。由于团结个屋苑的房龄、材料都比拟接近，这样更容易作念比拟。然后咱们把每个单元的各别以一定权重纳入价钱里，用回想法等统计方法把各式影响因素剥离出来。其时城大也有其他栽培参与，主若是他们在本领上给咱们一些建议。至于哪些屋苑要纳入，给每个单元些许比重，我发动了几千名职工一都相聚、整理。

这样，咱们愚弄华夏的成交数据——华夏加上利嘉阁（2001年被华夏收购、咫尺仍孤立运作的一家连锁房产中介公司） 在香港的市占率较高——就能在每周统计一次价钱变化。这是咫尺全球最快可以谈论出来的房价指数了，好多处所要一个月致使一个季度本领出数据，而咱们能一周更新一次。

刚运行群众不太敬佩中介作念的数据是否可靠，尽管有城大参与。自后咱们作念得好了，好意思国一些大学（例如沃顿商学院）都来了解咱们是如何作念出来的。再加上咱们和香港政府的差饷物业估价署作念的指数在大趋势上终点接近，逐步就获取了社会的招供。香港媒体每个星期都报说念这个指数，学术机构、投资银行也会参考它来判断阛阓情况。这个指数也成为香港东说念主生活中都会属意的一个紧要信息，因为香港中产大多领有房产，钞票存储主若是房地产，是以群众会款式这个指数。

《经济不雅察报》：当下华夏是如何愚弄自身所千里淀的纷乱的楼市数据的？

施永青：银行在审批按揭贷款时也需要了解阛阓成交价，是以咱们最近在作念一套新的估价系统。当今的估价系统是给银行用的，银行也会把估价放到网上，告诉你这个屋子估了些许钱，能贷到些许，主若是为了防患假成交，或者说“作念高成交价”骗贷款。咱们一定要使用的确的成交数据，每笔都必须有推行案例作念依据。

内地有时成交会有“阴阳条约”的问题，政府有一套“诱导价”，阛阓上还有买卖两边结束的真不二价，银行可能又是一套安逸借债的价钱，导致出现三种价钱并存的情况。中国香港这边相对直爽一些，公开估价主若是“银行价”，但银行为了自身安全，可能在阛阓不好时让咱们把估价作念得低少量，但这会对阛阓行情产生影响。

是以咱们当今诡计作念第二套估价系统。这第二套系统不是单为银行风险处治作念的，而是给社会上的买卖两边用的。咱们会参照阛阓的推行成交、盘源系统的叫价的景况，而不是只看银行的需求。例如来说，你想买屋子，要知说念在咫尺行情下能以大要些许价钱买到；或者业主要卖房，也想知说念大选录报些许钱比拟合理。是以咱们当今既有历史的价钱，也有根据当今阛阓情况、将来阛阓的因素，例如将来好意思联储会不会减息这些因素，然后用AI方法把这些都放进去估价。历史成交有它的公正——有凭据、有案例——但也存在滞后的问题。是以AI估价、估成交价，这个是咱们当今想作念的，是咱们的下一个标的。

《经济不雅察报》：在现时行业趋势下，智能推选、算法匹配越来越普及，买房卖房日益依赖线上信息和算法决策。华夏如安在愚弄我方对数据愚弄的特质和传统的同期，接头让AI参与？

施永青：咱们在估价系统里会加入一些AI的要素。AI是要检修的，贵寓开头一部分是通用的大数据、大谈话模子，另一部分则是华夏在阛阓上掌合手的无数资讯，比如咱们的盘源系统、客源系统。但咱们会把这两个部分分开处理：先用通用贵寓，等打好基础后再交融咱们我方的数据。这样本领得出别东说念主作念不出来的论断。若只用群众都能拿到的东西，就莫得各别化，是以咱们一定要我方检修一个专属华夏的AI系统。

在这个过程中，咱们的首要使命便是把手头的数据数字化。AI固然有很强的学习才略，能处理笔墨、影像、语音，但如果莫得经过系统化的数字化，检修时会奢华许多算力和时候。咱们会尽量先把有用的数据作念数字化处理，让AI更容易读取和参考。这是咱们正在鼓吹的一项使命。当今AI系统对贵寓数码化的处理才略原本就很高，但如果有行业东说念主士参与梳理，就能作念得更好。

《经济不雅察报》：华夏会接头和AI本领公司合营吗？

施永青：咱们当今的本领东说念主员主要在中国内地进行诱导，留在香港这边的更多是应用层面的东说念主员。因为内地东说念主才多、成本也相对低一些。但是咱们在香港掌合手的数据量，是比拟大的，这个很要道。唯有市占率饱和高的公司，本领积蓄到作念AI检修所需的大范围数据，再去作念系统和平台。内地能够具备这种要求的，大要唯有链家、贝壳那种平台，是以咱们咫尺更聚焦在香港。

《经济不雅察报》：中介和办功绩的授信很要道。中介行业掌合手了好多客户的数据，公正是可以买通高下贱，但是也会有滥用风险。

施永青：其实，用链家、贝壳的模式，社会付出的代价是相对高的。链家、贝壳在北京、上海收的佣金大要是3%，他们具备一定的把持性，就可以开出更高的价钱。他们不单作念房地产，还作念上游和下贱，比如装修、金融等。在他们比拟强势、近乎把持的情况下，其他小公司简直莫得什么成漫空间，社会的种种性会被压制。

天然，他们在某个阶段会很强势，比如可以“垫佣”。咱们是等诱导商付佣金之后才给职工，他们则因为上市融资，口袋里钱多，可以先垫付给职工，还能用高工资、高提成把别家公司的优秀东说念主都挖走。这样，北京、上海等地就只剩下链家、贝壳，其他公司很难生计。

“房地产是一种向香港整体中产阶层征收的税收”

《经济不雅察报》：由于本年香港财政数字出来后有一些财政赤字。社会也有一些反响，群众担忧卖地收入不及会影响财政，这是否意味着香港失去竞争力？毕竟房地产走势停滞，各大房地产商对拿地和投资的积极性似乎也不高。你合计房地产中介业是否能在其中起到积极作用？

以及，前一段时候“四叔”（李兆基）刚圆寂，老一代香港房地产阛阓的口头可能会出现变化。你和他们的关系比拟良好，想听听你的看法——香港房地产业、尤其房地产诱导行业在新一代会是若何的口头？他们还会遵从香港吗，如故会冉冉淡出？

施永青：最要道的，便是香港政府我方对房地产在社会里面阐扬的功能扮装是如何样定位的。当今有一种说法是，香港太依赖房地产了：香港政府收入差未几五分之一到四分之一操纵都来自房地产关联，包括卖地收入、印花税，以及诱导商的利得税等等。

不啻政府如斯，咱们的集体输送系统（地铁）也依赖房地产收入，比如地铁能保持相对低廉票价，便是因为地铁公司可在车站“上盖”诱导楼宇收获，不然要向银行贷款付利息，票价就会定得很高。香港的公屋房委会则靠建居屋收获来补贴公屋。可以说，房地产是一种向香港通盘整体中产阶层征收的税收，雅雀无声“自动献身”。仅仅群众莫得彰着意志到。

假如你当今要换款式收税，比如销售税、增值税或者东说念主头税，寰球细目会强横反对，因为往日没这样收过，一朝推出就会激勉活气。政府在阛阓好的时候，不想多事，靠房地产就能收回资金；等阛阓不好，再要推其他税，东说念主们又会说你投阱下石。是以就堕入窘境：房地产业不景气，税收减少，政府也没其他好主义增收，最终仅仅在一些边边角角作念点小动作。退税还在推，应该加税却莫得加。

是以政府我方要决定，如果不靠房地产靠什么？就要拿出替代决策，走一条比拟冗忙的路。这样作念需要社会共鸣，但脚下似乎并莫得。往日董建华特首在职时曾经说不靠房地产，甩掉房价跌了如故要救市，前后不一致，等于实行了一阵子，发现情况不妙，又清偿老路。当今香港好像进入第二轮，又说不行只靠房地产，但最终可能如故且归。内地也想解脱房地产依赖，现实来说房地产如故撑持产业，还要稳住阛阓。

《经济不雅察报》：华夏地产经过四十年发展，咫尺曾经在59个城市建造分公司。将来有莫得“出海”的诡计？

施永青：咱们曾去过国际，不外咫尺没“出海”的策动了。伊始我个东说念主年事也大了，本年满76岁快77岁。其次，房地产的地域性强，和当地政府战略、社会文化关系密切。20世纪80年代咱们去过好意思国，只作念了三年就毁掉了。自后我发现华东说念主地区文化更接近，转换绽放后就转去内地。华夏那段时候发展得比拟快，在好多城市都有款式；分公司大要三十几个，有款式踱步在五、六十个城市。华夏一度在内地算是行业里最大的公司。其时从香港来内地发展的公司，莫得见过能够作念到世界第一的。

可自后出现了内地新一代企业家，他们安逸作念更广泛的愿景，也能用风投资金去对赌。而我这边的伙伴不想冒险，咱们连上市也没上。他们更“有为”，能短期内作念得更大更快；在一个好的环境下，“有为”的后果会愈加好的，但环境一朝调动，“平凡”也许会更持久。但这种情况，咱们得承认是“击败仗”了。

另外，20世纪90年代咱们也去过中国台湾、新加坡，分别作念了三四年、五六年，最终都撤出了。那儿的报酬轨制、处治方法与香港不一样，如果咱们要都备改变作念法，成本太大，原有训戒也难阐扬作用，就退出了。

当今华夏主要的发展阵脚如故中国香港和中国内地。内地咱们但愿能在一线城市生计下来。可除了竞争敌手强，通盘房地产行业也在生僻期，我合计这段时候可能会比拟长，起码五六年，致使十年。原因是前期过度诱导，库存消化需要相当万古候。尤其三四线城市，我敬佩不会再批些许地。在严控增量的景况下，咱们的使命契机也会更少。

《经济不雅察报》：那么，当中国的房地产进入存量期间，房产经纪业要如何生计？尤其是二手阛阓方面，你如何看？

施永青：二手阛阓的生计空间一定比一手好。一手房这几年盖得太多，如果再络续大范围诱导，就会酿成奢华，也会加多国度的包袱和资源错配。此时，中介的功能就在于匡助小业主之间的清爽。中国阛阓很大，东说念主口流动耐久存在；有东说念主口流动，就会有居住需求的编削。有些处所可能诱导好少量、发展快少量，就会诱骗更多东说念主进去；而中国的城市化仍在延续，阛阓的活跃度其实很快就还原了。“三级阛阓（指三线城市阛阓）”主若是链家、贝壳的寰宇。这些平台的上风咱们是相识到的，咱们在接头之中，也有进行合营的意愿。

最近，像北京、上海这些一线城市，每个月二手房成交量都有两万多套，而香港二手房阛阓每月唯有两三千套，差距很大。这阐明内地的清爽量如故很可不雅的。只消经济发展络续鼓吹，抵制有东说念主有才略改善居住要求，他们会卖掉旧房，再买新址；而旧房则可以被新进城的东说念主接办。这样一来，更正性需求就能延续存在。

《经济不雅察报》：你提到“更正性需求”，也便是在消化存量过程中，中介能匡助城市把存量周转，对吧？

施永青：中介天生便是要作念这种事，咱们为了生计就会去作念。但要的确周转存量，如故得靠城市经济的发展，寰球收入上升之后，才可以周转。除了投资者想投钱，还得有的确安逸到这些地区生活的东说念主，“居住需求”才是基础。

（寥落感谢杨雷的现场灌音救济）激情与放荡